物業管理與廣大人民群衆生産生活息息相關，對(duì)改善城市面(miàn)貌、優化居住環境、維護社會(huì)穩定有著(zhe)重要意義。

目前，齊齊哈爾市共有住宅小區730個，物業管理總面(miàn)積5638萬平方米，全市物業服務企業205家。随著(zhe)齊齊哈爾市城市化進(jìn)程不斷加快，廣大居民對(duì)物業管理服務的要求與日俱增，物業管理工作呈現出一些新情況、新問題。因此，根據齊齊哈爾市實際制定一部獨具地方特色的地方性物業法規十分必要。4月26日，經(jīng)黑龍江省第十三屆人民代表大會(huì)常務委員會(huì)第十一次會(huì)議批準，《齊齊哈爾市物業管理條例》（以下簡稱《條例》）頒布，并將(jiāng)于7月1日起(qǐ)正式實施。爲了讓廣大市民詳細了解《條例》，促進(jìn)我市物業管理事(shì)業健康有序發(fā)展，近日，記者采訪了物業部門專業人士，對(duì)《條例》予以解讀。

規範物業區劃 嚴把房屋驗收關口

爲更準确地劃分物業管理區域，《條例》第七條規定：“物業管理區域應當按土地使用證确定的使用範圍爲基礎，結合建築物規模、物業的共有、共用設施設備和社區建設等因素劃定。”

在實際工作中，大多數物業矛盾糾紛的主要原因是由住宅小區配套設施設備不完善、質量不合格等開(kāi)發(fā)遺留問題造成(chéng)的。爲徹底解決此類問題，防止驗收不合格、不具備交付條件的小區提前組織業主進(jìn)戶，《條例》第十條對(duì)新建住宅小區的配套建築及設施設備辦理物業交付手續的條件作出明确限制性規定，對(duì)《黑龍江省城市房地産開(kāi)發(fā)管理條例》（2015修正）第二十三條的相關規定進(jìn)行拓展和明确，對(duì)新建住宅小區配套建築及設施設備應當具備的交付條件作出嚴格規定，不具備交付條件的，建設單位不得與業主辦理交房手續。

放寬組建條件 創新自治組織建設

《條例》第十五條規定：“建設單位或者前期物業服務企業應當將(jiāng)業主入住情況以書面(miàn)方式及時(shí)報告物業管理行政主管部門和街道(dào)辦事(shì)處、鄉(鎮)人民政府”。

本條規定了建設單位或者前期物業服務企業將(jiāng)業主入住情況及時(shí)向(xiàng)相關部門報告的義務，對(duì)有關部門組織業主及時(shí)成(chéng)立業主大會(huì)維護自身合法權益有積極作用。

《條例》第十六條規定：“符合業主大會(huì)成(chéng)立條件的，由建設單位向(xiàng)街道(dào)辦事(shì)處或者鄉（鎮）人民政府提出成(chéng)立業主大會(huì)的書面(miàn)申請；建設單位30日内未提出申請的，可由該物業管理區域所在地的社區居（村）民委員會(huì)組織10人以上的業主代表提出申請”。

此規定除明确建設單位的申請義務外，考慮到實際工作中建設單位出于某種(zhǒng)原因或疏失，未及時(shí)提出申請的情況下，給社區居（村）民委員會(huì)及業主群體以申請成(chéng)立業主大會(huì)和業主自治組織的權利和渠道(dào)。

《條例》創新地提出了成(chéng)立業主監事(shì)委員會(huì)。第二十一條規定，“業主大會(huì)可以根據工作需要設立業主監事(shì)委員會(huì)，業主監事(shì)委員會(huì)具體産生辦法、工作職責和所需經(jīng)費由業主大會(huì)确定。” 業主監事(shì)委員會(huì)由業主大會(huì)選舉産生，依據業主大會(huì)決定、決議及授權開(kāi)展工作，向(xiàng)業主大會(huì)負責并彙報工作。規定此條款目的在于完善物業管理工作中的監督機制，避免或減少物業工作執行過(guò)程中的違法、違規事(shì)宜，維護廣大業主的合法權益。

加強停車管理 建立“租售并舉”制度

爲減少部分小區地下停車位大量閑置，減輕小區地面(miàn)停車的壓力，避免資源浪費，《條例》第二十八條規定：“物業管理區域内車庫、車位應當優先滿足業主、物業使用人停車需要。建立住宅小區空閑車位‘租售并舉’的管理機制”。

第二十九條規定：“具備條件的住宅小區全部實行劃線停車，确保車輛停放規範有序”；“鼓勵建設單位或者其他投資人在既有住宅小區規劃條件允許，并經(jīng)業主大會(huì)同意的情況下，建設、經(jīng)營地下停車場和立體停車設施，滿足停車需求”。

本條此兩(liǎng)款的規定，均著(zhe)眼于解決當前小區停車秩序和停車設施完善的問題。一是要求實施劃線停車；二是對(duì)建設經(jīng)營地下停車場和立體停車設施做出鼓勵性規定。

加強信用監管 施行企業“紅黑榜”

按照加強“事(shì)中事(shì)後(hòu)”監管的總體要求，積極運用考核結果，施行物業服務企業“紅黑榜”，建立物業服務信用監管體系。《條例》第三十二條規定：“物業管理行政主管部門應當加強對(duì)物業服務企業的監督管理，物業行業協會(huì)應當定期開(kāi)展業主滿意度測評，運用企業信用等級評定對(duì)其服務質量進(jìn)行考核，促進(jìn)物業服務企業提高服務水平”；建立物業服務企業‘紅黑榜’社會(huì)發(fā)布制度，建立誠信企業激勵獎勵和不良企業的懲戒機制”。

規範選聘程序 鼓勵開(kāi)展招投标

《條例》對(duì)選聘、解聘物業服務企業的方式和程序作出了具體性規定，明确了業主委員會(huì)的操作步驟和禁止事(shì)項，通過(guò)招投标選聘和業主大會(huì)表決，防止個别業主委員會(huì)私下操作随意更換物業企業，傷害業主群體的權益。

第三十四條規定：“業主大會(huì)重新選聘物業服務企業，鼓勵通過(guò)招投标方式進(jìn)行”；“選聘物業服務企業前，業主委員會(huì)應當召開(kāi)業主大會(huì)會(huì)議，對(duì)選聘方式、合同期限以及服務内容等進(jìn)行表決。未經(jīng)業主大會(huì)同意，業主委員會(huì)不得擅自選聘、解聘物業服務企業”。

第三十五條規定：“業主大會(huì)與物業服務企業因合同糾紛欲提前終止物業服務合同的，可向(xiàng)物業管理行政主管部門及街道(dào)、社區居（村）民委員會(huì)提請調解，物業管理行政主管部門及街道(dào)、社區居（村）民委員會(huì)應予受理，調解不成(chéng)的，業主大會(huì)可按法定程序提前終止物業服務合同，重新選聘物業服務企業。”

保護企業權益 加收欠費違約金

出于公平原則，增加業主逾期交納的支出成(chéng)本，保護企業和正常繳費業主的合法權益，避免因大量欠費、逾期繳費行爲導緻物業服務企業降低服務質量，《條例》第三十八條規定：“業主委員會(huì)應當督促業主交納物業服務費，經(jīng)督促未交納的，物業服務企業可以依法向(xiàng)人民法院提起(qǐ)訴訟。逾期未交納物業服務費的，可自逾期之日起(qǐ)，按照物業服務合同約定加收違約金，收取标準不超過(guò)日1‰。”

同時(shí)，第四十條規定：“建設單位銷售房屋，不得與房屋買受人約定減免物業服務費。”避免因建設單位在房屋預銷售過(guò)程中，就(jiù)物業服務作出高承諾、高讓利，引發(fā)大量矛盾和糾紛。

嚴防違規使用 提高資金使用率

爲防止房屋維修資金違規使用，《條例》第五十七條規定：“提出房屋專項維修資金使用的申請單位對(duì)所提交材料的真實性、合法性、有效性負責，因隐瞞真實情況或者提供虛假材料給相關業主造成(chéng)損失的，依法賠償相關業主損失并承擔相應的法律責任”。

同時(shí)，爲提高資金使用率，簡化應急情況下房屋維修資金使用程序，《條例》在第五十六條中規定：“在物業管理區域内，發(fā)生下列危及房屋安全和人身财産安全的緊急情況需要立即使用房屋專項維修資金進(jìn)行維修和更新、改造的，可以不經(jīng)過(guò)專有部分占建築物總面(miàn)積2/3以上且占總人數2/3以上的業主同意”。

爲提高房屋維修資金繳存率，充分發(fā)揮資金作用。一是在《條例》第五十一條規定：“竣工交付後(hòu)尚未售出的房屋，由開(kāi)發(fā)建設單位作爲産權人交存首期房屋專項維修資金。實行商品房預售資金監管的，開(kāi)發(fā)建設單位應當交存的房屋專項維修資金可以從監管的預售資金中劃轉。開(kāi)發(fā)建設單位交存的房屋專項維修資金，在房屋售出後(hòu)轉由買受人承擔。業主未按規定交存首期房屋專項維修資金的，開(kāi)發(fā)建設單位不得將(jiāng)房屋交付買受人。”

第五十三條規定：“業主分戶賬内房屋專項維修資金餘額不足30%時(shí)，應當續交專項維修資金；已辦理入住手續尚未交存首期房屋專項維修資金的，應當按規定進(jìn)行交存”；“業主拒不交存房屋專項維修資金的，業主委員會(huì)、社區居（村）民委員會(huì)或者物業服務企業可以書面(miàn)督促其限期交存；逾期不交存的，應當按拖欠金額加計同期銀行貸款利息交存；發(fā)生共用部位、共用設施設備維修時(shí)，相關業主應當共同承擔維修責任。因業主延期交存或拒交房屋專項維修資金，延誤維修時(shí)機或無法維修，給其他業主造成(chéng)損失的，應承擔賠償責任；拒不承擔賠償的，業主委員會(huì)或者具有利害關系的業主，可以依法向(xiàng)人民法院提起(qǐ)訴訟”。