注：觀念的形成(chéng)來自于已有知識，而已知的邊緣才是更爲廣泛的未知空間。或許站在知識的頂點，所有現在的科學(xué)、知識、觀點都(dōu)是愚昧，但人不得不立足于已知而生活。本文更大的現實意義還(hái)是改不改湊熱鬧買房。但如果因爲現在的共識就(jiù)是未來的謬誤來做科學(xué)的推論，顯然是絲毫不嚴謹的。所以對(duì)買房蠢蠢欲動的春心們，本文是讓你再思考五分鍾的警醒。
觀念會(huì)随時(shí)間無限延伸而改變
這(zhè)個标題不免有些武斷了，難道(dào)所有的觀念都(dōu)會(huì)被打破嗎？鑒于本文并非一篇嚴謹的學(xué)術論文，所以，帶一點情緒也無妨，隻是想強調：世界上有很多你認爲是真理的東西，可能(néng)就(jiù)是謬誤。很多觀念，都(dōu)會(huì)随著(zhe)時(shí)間的無盡延伸而改變或被颠覆。
比如，中國(guó)的老祖宗一直認爲天體的形成(chéng)是靠盤古開(kāi)天地，從而幾千年來大家一直接受“天圓地方”普遍觀念，迄今我們仍稱天爲“蒼穹”。但西方的老祖宗如亞裡(lǐ)士多德在公元前就(jiù)通過(guò)觀察月食中陰影的形狀，發(fā)現地球是圓的，進(jìn)而又創建了“地球中心說(shuō)”理論。“地心說(shuō)”的觀念，被西方人作爲真理延續了1千年，直至哥白尼發(fā)現地球其實是圍繞著(zhe)太陽轉的，太陽才是宇宙的中心。
哥白尼的“日心說(shuō)”颠覆了“地心說(shuō)”，也直接威脅到西方的神學(xué)。不過(guò)，“日心說(shuō)”這(zhè)一觀念也就(jiù)持續了幾百年，1918年，美國(guó)的沙普勒根據球狀星團分布研究銀河系結構，發(fā)現太陽并不位于銀河系的中心位置，于是，“太陽才是宇宙中心“的觀念也被打破了。
上面(miàn)這(zhè)個案例說(shuō)的是過(guò)去兩(liǎng)千多年來，由于科技進(jìn)步、天體研究的發(fā)現，打破或颠覆了原先錯誤的觀念，因此，真理也是相對(duì)的。隻要有足夠長(cháng)的時(shí)間跨度，估計大部分觀念都(dōu)要被打破。不說(shuō)遠的，也不說(shuō)跨行業的，就(jiù)說(shuō)說(shuō)經(jīng)濟金融領域裡(lǐ)的很多你認爲正确的觀念吧，也會(huì)随著(zhe)時(shí)間的推移和經(jīng)濟結構的變化而打破。
短視是人類難以克服的缺陷
記得1988年我還(hái)在讀研究生的時(shí)候，外籍英文老師說(shuō)過(guò)一句“人民币像衛生紙”的話。的确，當時(shí)很多人去搶購衛生紙、肥皂、火柴等，如今看來，真不知搶購這(zhè)些商品有何用。但當時(shí)大家都(dōu)認爲這(zhè)是明智的選擇，因爲1988年恰逢物價闖關，當年的CPI達到18%，很多計劃内日用品的價格都(dōu)將(jiāng)大幅上漲，如茅台價格從計劃價的20元漲至市場價的300多元。搶購計劃價的商品成(chéng)爲跑赢CPI的唯一選擇，商店的貨架上商品幾乎被搶空，銀行也發(fā)生了排隊提取存款的擠兌現象。
如今，大家一定會(huì)對(duì)搶購彩電、錄像機、冰箱等家電感到不可理喻，因爲這(zhè)些東西不僅沒(méi)有一點保值功能(néng)，而且還(hái)會(huì)随著(zhe)新款産品的推出而跌價。但在1994年之前，買家電保值一直被認爲是理所當然的，尤其是買進(jìn)口家電。因爲那個時(shí)代中國(guó)還(hái)處在短缺經(jīng)濟時(shí)代，人民币對(duì)内通脹，1994年CPI達到24%，對(duì)外貶值預期也強烈。而且，當時(shí)家電的普及率還(hái)很低，彩電、冰箱和洗衣機成(chéng)爲結婚的新三大件（舊三大件是手表、自行車、縫紉機）。
我1998年在深圳工作的時(shí)候還(hái)買了一輛日本原産的尼桑風度，因爲恰逢日元升值，價格要40多萬，當時(shí)40多萬可以在深圳買一套兩(liǎng)室一廳的房子了。但爲何不是先買房而是先買車呢？因爲當時(shí)深圳的房價總是高開(kāi)低走，一手房買了就(jiù)跌，根本沒(méi)有保值一說(shuō)。但進(jìn)口車卻都(dōu)在漲價，除了貨币貶值之外，還(hái)有稅負上調因素，故後(hòu)來價格又漲到了50萬。當時(shí)的觀念是，車是長(cháng)期的耐用消費品，要買就(jiù)買原裝進(jìn)口的，一步到位。如今，大家對(duì)原裝進(jìn)口家電的崇拜觀念已經(jīng)改變或淡化了。
如果1998年深圳買房，至今的投資回報率10倍都(dōu)不止，但選擇買車，持有至今的殘值減去養護費用肯定是負值，而你花費的汽油費也足夠打的了。所以，從投資的角度看，買房是100%的正确。當然，這(zhè)是純經(jīng)濟動物的觀念，人不完全是經(jīng)濟動物。
但不管怎麼(me)說(shuō)，1998年買車而不買房，總是錯的。錯的原因還(hái)是在于，觀念的形成(chéng)往往基于現實中太多的類同案例，故達成(chéng)共識的觀念總是短視的，而跟随羊群效應往往是虧錢的。如果你是基于對(duì)未來五年或十年的商品和資本品的供求關系分析來進(jìn)行買賣決策，就(jiù)不容易犯短視的錯誤了。
還(hái)能(néng)繼續買自己買不起(qǐ)的東西嗎
2000年之前，中國(guó)居民的資産配置的形式主要是存款，因此，大家的理财觀念就(jiù)是對(duì)内防通脹，對(duì)外防貶值。采取的方式主要是，股市上博取價差收入、購買耐用消費品和換彙。如今看來，股市博差價的投資者80%是虧損的，大部分耐用消費品價格都(dōu)是下跌的，人民币彙率則出現了2005-2014年長(cháng)達9年的升值。
回顧26年來的A股市場，大家總以爲股市熊長(cháng)牛短，指數來來回回，漲幅不大，無法進(jìn)行長(cháng)期投資，隻能(néng)短線賺差價。但事(shì)實上，隻要不買大市值股票，投資一組中小市值的股票并一直持有下去，這(zhè)種(zhǒng)傻瓜式的投資方式，不僅跑赢巴菲特，且收益率遠高于投資樓市的收益率。隻是因爲股市的波動幅度太大，容易被洗出去；樓市波動不大，且交易成(chéng)本高，反而拿得住。所以，你一向(xiàng)認爲正确的觀念可能(néng)是錯的，教科書上告訴你的投資理念，在以資産重組和注入爲特色的股市裡(lǐ)，并不适用。
2000年之後(hòu)，房子成(chéng)爲中國(guó)居民資産配置的主要資産，如今已經(jīng)占整個居民家庭的資産比重60%以上。如果在2000年之前或之初你就(jiù)有這(zhè)樣的領先觀念——即認爲大類資産配置中應該增加房地産，那就(jiù)可以獲得巨額收益了。如果2000年以後(hòu)，你仍守著(zhe)中國(guó)人傳統的通脹觀念和貶值觀念不變，那可能(néng)就(jiù)會(huì)影響到你的投資方向(xiàng)和财富累積。
2000-2005年這(zhè)段時(shí)間，雖然樓市已經(jīng)出現了一輪牛市，但漲幅并不大；盡管M2的增速維持在20%左右，但主要是外彙流入導緻的。其次，居民房貸占GDP比重極低，說(shuō)明杠杆買房者比較少。老百姓收入差距盡管已經(jīng)有所擴大，但财富差距并不大，基本上可以看成(chéng)是在同一起(qǐ)跑線上。于是，我在2006年寫了一篇據稱對(duì)一些人的理财觀念帶來颠覆的文章，叫(jiào)《買自己買不起(qǐ)的東西》，說(shuō)白了，就(jiù)是當你還(hái)買不起(qǐ)房，隻好(hǎo)選擇買股票作爲資産配置手段時(shí)，不如即刻就(jiù)借錢買房；因爲你買不起(qǐ)的那個年代，很多人也買不起(qǐ)，等到幾年後(hòu)你攢積了錢準備再買房時(shí)，發(fā)現房價卻又漲了很多，你仍然買不起(qǐ)。
中國(guó)人的傳統觀念是勤儉治家，不僅不欠債，還(hái)要少消費多存儲，政府也提倡“儲蓄光榮”，但這(zhè)一傳統觀念不僅被後(hòu)來的通脹不斷打破，而且被貨币超發(fā)所颠覆，儲蓄一族成(chéng)爲當今社會(huì)最悲劇的一族。中國(guó)人的理财觀，從儲蓄保值到購房保值，再到如今的加杠杆增值，老觀念不斷被新觀念取代，但新觀念随著(zhe)時(shí)間的推移，一定又會(huì)成(chéng)爲很多人的悲劇。
如今，當居民新增房貸規模以每年翻一倍的速度增長(cháng)，房地産不敗觀念之下杠杆買房已經(jīng)成(chéng)爲全社會(huì)共識之後(hòu)，當大家都(dōu)認識到所有預測房價走勢的經(jīng)濟學(xué)家們都(dōu)錯了，隻有任志強一個人對(duì)的時(shí)候，樓市的觀念及樓市本身會(huì)不會(huì)來一場颠覆呢？
從監管理念看，新舊觀念的交替就(jiù)在轉眼之間，如去年金融市場還(hái)在大談創新，金融混業化大行其道(dào)，私募基金如雨後(hòu)春筍般崛起(qǐ)；今年證券市場的創新大會(huì)不再舉行，監管與防風險成(chéng)爲共識。今年一季度央行還(hái)降低樓市的首付比例，到了三季度就(jiù)開(kāi)始限購和提高首付比例了，國(guó)慶更是大刮限購風。
有人說(shuō)，中國(guó)的房地産市場會(huì)否依照俄羅斯的模式，即通過(guò)本币貶值來換取房價的長(cháng)期穩定？我覺得不太可能(néng)，盡管人民币的一次性大幅貶值會(huì)導緻外彙不再流出，但金融當局不能(néng)這(zhè)麼(me)做，20年前可以這(zhè)麼(me)做，因爲外彙儲備規模不大，經(jīng)濟體量也不大。此外，國(guó)人的投機心理太強，價格雙軌制下的全民經(jīng)商，通脹年代的全民搶購，90年代初的全民炒股，如今的全民搶房，連日本核洩漏都(dōu)會(huì)導緻中國(guó)部分城市的全城搶鹽，你說(shuō)，中國(guó)的房價能(néng)穩得住嗎？
如今，大家都(dōu)在抱怨購房難，買房要抽簽，甚至通過(guò)打麻將(jiāng)的勝負來決定誰得房。相信不久的將(jiāng)來，大家一定會(huì)抱怨賣房難。就(jiù)像去年的股災，時(shí)常會(huì)大面(miàn)積跌停，最後(hòu)不得不要求國(guó)企不賣股票，上市公司增持股票，券商自營增持股票。樓市的流動性遠不如股市，屆時(shí)賣房的難度一定會(huì)比抛股難。因此，當我們在談論過(guò)去的觀念如何被颠覆的時(shí)候，一定要想好(hǎo)今天你認爲不會(huì)變化的觀念，今後(hòu)也同樣會(huì)被颠覆。
當前大家都(dōu)在讨論如何賺錢，卻很少有人讨論如何避險。但經(jīng)濟下行已經(jīng)成(chéng)爲長(cháng)期趨勢，這(zhè)也意味著(zhe)投資回報率的下降和全社會(huì)收入增速的下降，那麼(me)，今後(hòu)投資風險應該大于收益吧？估計未來五年内，大家讨論的熱門話題將(jiāng)不再是如何賺錢，而是如何減少虧損。
觀察量的波動以把握新觀念新趨勢
在經(jīng)濟金融領域，基本上沒(méi)有一成(chéng)不變的觀念和盈利模式。比如，過(guò)去我們一直強調要建設社會(huì)主義新農村，因爲三農問題是導緻經(jīng)濟發(fā)展不均衡、收入差距擴大的最頭痛問題。但這(zhè)些年不提了，爲什麼(me)呢？因爲農業人口在不斷向(xiàng)城裡(lǐ)轉移，很多希望小學(xué)都(dōu)空了。所以，解決三農問題最好(hǎo)的方式就(jiù)是發(fā)展大城市，農村的人少了，農民人均擁有的資源就(jiù)多了，農業現代化才可能(néng)實現，農民收入才有可能(néng)增加。
城鎮化也一直是中國(guó)獨特的區域均衡發(fā)展觀念，但過(guò)于強調城鎮化導緻三線四線城市房地産庫存大量增加，而同時(shí)一二線城市住房供應短缺。由于中國(guó)人口不斷湧向(xiàng)能(néng)夠創造更多就(jiù)業機會(huì)的一二線大城市，故大城市化應該會(huì)慢慢成(chéng)爲社會(huì)共識，這(zhè)也是我在2009年就(jiù)提出的觀點。今年合肥、南京、杭州等二線城市房價的大漲，也印證了這(zhè)一點。
随著(zhe)中國(guó)經(jīng)濟更多地融入全球經(jīng)濟、居民收入水平提高和經(jīng)濟結構變化，社會(huì)的觀念或共識往往會(huì)跟不上時(shí)代變化的節奏，這(zhè)就(jiù)需要及時(shí)更新觀念，調整政策。如中國(guó)加入世貿之後(hòu)，逐步成(chéng)爲了制造業大國(guó)，因此，商品開(kāi)始過(guò)剩，連美國(guó)都(dōu)指責中國(guó)向(xiàng)美國(guó)輸出通縮，如今，不僅中國(guó)的産能(néng)過(guò)剩，全球的産能(néng)都(dōu)過(guò)剩，所以，CPI總是起(qǐ)不來。過(guò)去，大家的共識是，作爲13億的人口大國(guó)，就(jiù)業將(jiāng)是難解之結，所以，穩增加就(jiù)是爲了保就(jiù)業。如今，産業結構發(fā)生了變化，一個百分點GDP的增長(cháng)率可以帶來的新增就(jiù)業人口也從10年前的80萬，增加到160萬。那麼(me)，我國(guó)的貨币政策是否還(hái)要把通脹和就(jiù)業作爲主目标呢？是否應該考慮以編制資産價格指數，并以控制該指數爲目标呢？
現在看來，弗裡(lǐ)德曼的貨币理論要更新了，費雪的貨币方程式要加上資産及資産價格的變量了。過(guò)去，大家擔心通脹，如今，美國(guó)、日本則盼望通脹，并通過(guò)寬松的貨币政策來刺激通脹，通脹似乎已經(jīng)成(chéng)爲了一種(zhǒng)奢侈品。這(zhè)就(jiù)是新觀念對(duì)舊觀念的颠覆，菲利普斯曲線還(hái)有用嗎？
過(guò)去，太多的觀念或理論都(dōu)是基于一段時(shí)期的統計觀察而形成(chéng)的，包括如庫茲涅茨的倒U型理論，但随著(zhe)觀察期的不斷延長(cháng)，不攻自破。如今，無論是投資層面(miàn)的機會(huì)選擇，還(hái)是政策層面(miàn)的目标調整，都(dōu)可以通過(guò)統計手段來獲取數據，從而發(fā)現趨勢的改變。投資獲得超額收益，往往是在新的觀念形成(chéng)之初就(jiù)認可這(zhè)一觀念并積極參與。
我曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，流動性的變化會(huì)影響估值，也就(jiù)是股市中的習語：量比價先行。實體經(jīng)濟的流動性下降，表現爲全球貿易增速低于GDP增速、海運指數的下降、産能(néng)過(guò)剩等，表明通脹難現，大宗商品價格下跌。相應地，資本、資産市場（包括房地産）的流動性充裕、交易活躍，說(shuō)明資産價格膨脹，尤其是樓市大漲。因此，隻要盯住量的變化，就(jiù)會(huì)找到熱錢的流向(xiàng)和不同資産價格變化的方向(xiàng)。
因此，經(jīng)濟金融領域觀念的變化，舊觀念被打破甚至颠覆，大都(dōu)是通過(guò)流動的變化來實現的。如果“流動性”這(zhè)個詞太學(xué)術，不妨記住馬克思說(shuō)過(guò)的“從量變到質變”。當然，這(zhè)個量不僅是指貨币流量，還(hái)包括人口流量、貨物流量和信息流量，這(zhè)四大流量才是我定義的流動性。如貨币流讓中國(guó)房地産的總市值成(chéng)爲全球最高；人口流讓中國(guó)成(chéng)爲全球制造業第一大國(guó)；貨物流讓中國(guó)成(chéng)爲全球貿易第一大國(guó)；信息流造就(jiù)了BAT，讓杭州有望跻身一線城市，今後(hòu)，中國(guó)經(jīng)濟新的增長(cháng)動力應該來自于信息流。
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