近期關于疫情期間能(néng)否減免租金的問題成(chéng)爲法律圈的熱門話題。參考03年非典期間全國(guó)各地法院對(duì)此問題的判例，可謂仁者見仁，智者見智，法院的判決結果不一。本次新冠肺炎疫情期間，老話題重提。法律界對(duì)此問題的觀點似乎莫衷一是。

        筆者認爲，對(duì)這(zhè)個問題的解答不能(néng)人雲亦雲，用樸素的情感代替法律邏輯分析。法律工作者要秉持法律邏輯的思維方式，客觀、辯證地分析，有一說(shuō)一，有二說(shuō)二。

        受疫情影響能(néng)否減免租金的問題，不可一概而論，要具體情況具體分析。

        首先要看租賃合同對(duì)該問題有沒(méi)有約定。如果租賃合同約定發(fā)生瘟疫時(shí)，可以調整減低租金以及約定了租金的調整方式、調整标準的，由于合同是雙方當事(shì)人之間的“帝王條款”，應尊重當事(shì)人的意思自治，有約定的按照按合同約定執行。

        如果合同沒(méi)有約定的，按照法律規定執行。筆者在此不再贅述《合同法》、《合同法司法解釋二》的相關規定。白紙黑字的法條法律人都(dōu)知道(dào)，關鍵是如何正确地理解和運用在實踐中。筆者認爲，疫情不一定當然就(jiù)造成(chéng)租賃合同不能(néng)履行或者不能(néng)完全履行。

        隻有受疫情影響，政府采取疫情防控措施，導緻租賃合同的履行受到影響，承租人不能(néng)正常使用房屋的，承租人才可以以不可抗力或者情勢變更爲由要求解除或者變更租賃合同。要求變更租賃合同就(jiù)包括了要求減免租金在内。也就(jiù)是說(shuō)，減免租金的前提必須是疫情造成(chéng)租賃合同不能(néng)履行，疫情和租賃合同不能(néng)履行的後(hòu)果之間存在法律上的因果關系。這(zhè)通常表現爲政府臨時(shí)征用房屋、發(fā)現确診患者後(hòu)政府對(duì)房屋采取隔離、消毒措施、強制關閉營業場所等等。這(zhè)都(dōu)是個别情況。

        大多數情況下，疫情不影響租賃合同的履行，疫情期間房屋仍然是交付給承租人占有、使用。至于承租人按照政府要求或者自行控制病毒傳播風險的安全需要，延遲複工導緻延遲開(kāi)門營業、承租人延遲從内地返回導緻延遲回到深圳租賃的房屋居住，這(zhè)都(dōu)不能(néng)稱爲是受疫情影響導緻租賃合同不能(néng)履行，承租人不能(néng)據此要求減免租金。疫情期間承租人未使用房屋開(kāi)門營業的，是其自身的經(jīng)營合同未履行，未開(kāi)展營業活動，不能(néng)等同于租賃合同未能(néng)履行，這(zhè)是兩(liǎng)個不同的法律關系，兩(liǎng)者不能(néng)混同。疫情期間隻要房屋正常交付給承租人，由承租人占有的，租賃合同就(jiù)是正常履行的。哪怕承租人在占有房屋期間未實際營業或者居住，都(dōu)不構成(chéng)租賃合同未正常履行。租賃合同項下，出租人的主要合同義務是將(jiāng)房屋交付給承租人占有、使用。除非由于房屋本身的原因或者出租人的原因，出租人對(duì)承租人占有房屋期間是否實際用于營業活動或者居住，是無法承擔保證義務的，這(zhè)往往取決于承租人自身的行爲或者受到第三方因素影響（例如市場原因、政府采取監管措施等）。

        至于受疫情影響，承租人收入減少或者營業利潤減少，現金流短缺，這(zhè)是償付債務能(néng)力減弱的表現，是承租人承擔的商業風險，不能(néng)因此減輕或者免除承租人支付租金的義務。民法理論上有一種(zhǒng)觀點認爲對(duì)金錢債務而言，不存在不可抗力，說(shuō)的就(jiù)是這(zhè)個意思。事(shì)實上，覆巢之下，焉有完卵。疫情之下，出租人的營利能(néng)力和償付債務能(néng)力亦會(huì)受到影響，但仍然須承擔按時(shí)足額償還(hái)銀行按揭貸款的義務。出租人、承租人都(dōu)承擔了疫情帶來的商業風險。

        因此，非因法定事(shì)由，協商減免租金是人情，但不構成(chéng)出租人的法律義務。各地政府對(duì)非國(guó)有物業亦都(dōu)是倡議雙方協商減免租金，并非做出強制性的規定。隻能(néng)說(shuō)鼓勵雙方當事(shì)人從合作的角度友好(hǎo)協商租金減免問題，共克時(shí)艱，繼續履行租賃合同。如果協商未果，承租人不區分情形和事(shì)由，簡單地以疫情構成(chéng)不可抗力爲由拒絕交納租金，有可能(néng)承擔違約的法律風險。